Licencias por obras mayores

2 de octubre de 2018

Las obras mayores requieren una documentación muy específica. Los profesionales de Tres Milímetros no solo conocen datos técnicos y cómo realizar las tareas del modo más profesional; también le ayudarán en el plano administrativo-legal.

La obtención de licencias mayores es necesaria cuando las reformas afectan a partes estructurales del edificio. El objetivo de este tipo de obras es rehabilitar, restablecer o sustituir partes deterioradas pertenecientes a la estructura del inmueble; en suma, mejorar o estabilizar aquellas partes estructurales que lo precisan. En este sentido, podremos hablar de remodelaciones:

• Parciales: Las reformas parciales puede sólo afectar a una pequeña parte del inmueble, pero eso no quiere decir que se trate de una obra menor. Una obra mayor que afecte a partes estructurales puede ser también parcial.
• Totales: Las reformas totales implican un retoque de todo el edificio o una rehabilitación que afecte a casi la totalidad del edificio.

Las estructuras portantes de los edificios pueden verse afectadas por muchas circunstancias negativas, tanto meteorológicas como de otro tipo. Las actuaciones que requieren licencias por obras mayores comprenden el refuerzo de los cimientos, la mejora y afianzamiento de fachadas deterioradas, la restitución o reparación de forjados deficientes, la reparación de cubiertas o tejados…

Existen una serie de supuestos que son tenidos en cuenta en el artículo 1.3.6.1.b referente a las Normas del P.G.O.U., artículo 8.1.2.1. de las Ordenanzas de Edificación, y, también, artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística. El fin último de las obras es asegurar la estabilidad del edificio, aunque también comprendan actuaciones para la mejora de la ornamentación y para la consecución de una estética integrada.

La normativa referente a obras mayores es bien conocida por nuestros profesionales, quienes se integran en un grupo cualificado que aúna diferentes gremios. Así, tendrán que ser tenidas en cuenta las ordenanzas de Supresión de Barreras Arquitectónicas y Urbanísticas del Municipio de Zaragoza.

También se observarán las normas de la Ordenanza Municipal de Protección contra Incendios de Zaragoza, así como la Ordenanza Fiscal número 10 (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Asimismo es de gran importancia conocer los requisitos y particularidades de la Ordenanza Municipal de Medios de Intervención en la Actividad Urbanística.

Las Ordenanzas Generales de Edificación deberán asimismo ser tenidas en cuenta, y también las Ordenanzas de Zaragoza para la Construcción, Instalación y Uso de Estacionamientos y Garajes. La Ordenanza Fiscal número 13 referente a las tasas por servicios urbanísticos del 2018, también deberá ser tenida en cuenta.

Los pagos consistirán en la tasa de Licencia Urbanística y demás Servicios Urbanísticos, según la Ordenanza Fiscal número 13. En el caso de Declaraciones Responsables, será necesario el cumplimiento con los impuestos y la autoliquidación. Los pagos serán referentes a impuestos sobre Instalaciones, Obras y Construcciones, y se realizarán en el momento en que se haga efectiva la presentación de la Declaración Responsable, según la mencionada Ordenanza Fiscal.

En Tres Milímetros nos ocupamos absolutamente de todo, tanto en un aspecto físico como legal-administrativo. Una de las decisiones frecuentes actualmente en cuanto a la adquisición de inmuebles, es comprar viejas casas para reformar, o bien pisos en mal estado pero cuyo precio, metros cuadrados y situación urbana, pueden ser muy interesantes. En gran parte de los casos, es necesaria una reforma total.

También hay situaciones en que lo exigible es una reforma sobre obra nueva, lo que requerirá otros procedimientos administrativos. Hay que contar con empresas de reformas que coordinan gremios, de manera que no haya interrupciones innecesarias, demoras o faltas de acuerdo entre los diferentes especialistas. Recuerde que intervendremos en zonas sensibles del edificio, tales como pilares, paramentos, techos, tabiques… así como realizaremos obras de envergadura en cuanto a infraestructuras de agua o eléctricas, entre otras.

Tramitación de obras mayores

Hay una serie de requisitos específicos sobre tramitación de obras mayores. Las actuaciones de este tipo suelen ser de gran envergadura, afectando a la totalidad del inmueble o a partes estructurales de este. Para que los trámites para la obtención de licencias de obras mayores causen efecto, deben ser presentados correctamente en forma, y en los plazos previstos por la normativa. Antes de nada, habrá que hacerse con el formulario legal, el modelo 450. Además de formalizar el modelo 450, habrá que presentar:

• Fotocopia del DNI/NIF.
• Certificación de representación, sea como particular, profesional o legal.
• Justificante de pago electrónico o, en su defecto, copia del Documento de Ingreso de la Autoliquidación (Ordenanza Fiscal número 13).
• Cuando se da el caso de Declaración Responsable, hay que procurar una justificación sobre el pago electrónico. Asimismo será posible presentar una copia del Documento de Ingreso de la Autoliquidación.
• Documentación estadística sobre el inmueble y vivienda.
• En el caso de edificios que no incorporen catalogaciones especiales o que no formen parte del Centro Histórico del Municipio, serán necesarios dos proyectos técnicos. Ambos proyectos deberán incluir datos sobre cartografía municipal, y deberán ser refrendados por los técnicos a cargo de la obra. Cuando son proyectos de ejecución, es necesario contar con el visado del Colegio Oficial que corresponda. En contenido principal de los proyectos constará de:
• Documento cartográfico digital, o plano digital, también denominado con el acrónimo CAD.
• Plano de la disposición en escala mínima de 1:500.
• En edificios ya existentes, se presentará el plano del inmueble con anterioridad a la ejecución de las obras.
• Documentación sobre el proyecto y la ejecución, documentación que incluirá:
• Presupuesto previsto y cálculos pormenorizados, siempre por partidas.
• Documento cuyo contenido sea la descripción de la obra, así como las razones para llevarla a cabo. En este documento deberán constar las zonas de acceso y estacionamiento del edificio o anexas.
• Plan de Prevención Contra Incendios. Deberá adjuntarse una memoria en la que se describa la planificación, así como un plano a escala mínima 1:100.
• Tipo de instalaciones.
• Datos mediante los que se facilite la detección de la licencia de obras cuando sea preciso.
• Anexo vinculado a la gestión de residuos.
• Pliego de condiciones.
• Cuando el presupuesto del proyecto resulte igual o mayor a 75 millones de pesetas, tendrá que realizarse un plan de seguridad. Se trata de un estudio vinculado a la salud y seguridad en las actuaciones. Este plan también deberá efectuarse cuando se estime que las obras van a durar más de 30 días laborables, siendo empleados (aunque sea en momentos puntuales de la reforma) más de 20 trabajadores al mismo tiempo. Este tipo de estudios se destinan a obras de gran envergadura, como las que pueden afectar a túneles, presas, viaductos, puentes, grandes edificios, etc.
• Esquema del espacio de calle que comunicará con la fachada del nuevo inmueble, sea con ilustración fotográfica o con otros medios.
• Documentos mediante los que se logre una optimización del marco de referencia, con el fin de conocer las circunstancias en las que se erigió el inmueble, sus posibles cambios, su evolución…
• Documentación fotográfica en la que conste el conjunto del inmueble, así como sus elementos más característicos.
• Documentación en la que se detalle exhaustivamente los usos y efectos en cuanto a la ejecución de las obras y su vinculación con los usuarios. También deberá ser descrita una referencia acerca de los compromisos adquiridos por los usuarios, en el caso de que existiesen tales obligaciones.

En las obras mayores, tanto en edificios nuevos como en naves logísticas en alquiler, es necesaria la coordinación de gremios. Los profesionales fontaneros, electricistas, pintores, etc., acordarán tiempos y métodos de acción con la finalidad de optimizar los trabajos. Éstos no solo se darán en menor tiempo, sino con las mejores características de cara a los usuarios.